Nießbrauchrecht beim Immobilienverkauf
Ähnlich wie bei einem Wohnrecht, welches im Grundbuch einer Immobilie eingetragen wird, kann auch ein eingetragenes Nießbrauchrecht zu Schwierigkeiten bei der Vermittlung einer Immobilie führen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was das Nießbrauchrecht umfasst und welche Konsequenzen sich daraus für den Eigentümer einer Immobilie ergeben.
Inhalt:
- Was ist ein Nießbrauchrecht?
- Wann und wieso gibt es ein Nießbrauchrecht?
- Rechte und Pflichten beim Nießbrauchrecht
Was ist ein Nießbrauchrecht?
Beim Nießbrauchrecht handelt es sich um ein Recht, welches die Nutzung einer Sache oder das Recht zur Fruchtziehung ermöglicht. Dies bedeutet im Unterschied zu einem Wohnrecht, dass ein Gebäude oder ein Teil dessen selbst bewohnt, sondern auch vermietet werden kann. In diesem Fall erhält der entsprechende Nießbraucher die Mieteinnahmen.
Wann und wieso existiert ein Nießbrauchrecht?
Ein Nießbrauch stellt ein unveräußerliches und unvererbliches Recht dar, welches den Berechtigten gestattet alle Nutzungen der Sache zu beziehen. Im Falle einer Immobilie gibt es im Üblichen einen Eigentümer, der die Rechte an Nutzung, Fruchtziehung und Verfügung inne hält. Wird einem Dritten ein Nießbrauch eingeräumt, erhält er die Rechte an Nutzung und Fruchtziehung. Bei einem eingetragenen Wohnungsrecht, bestände lediglich das Recht bezüglich der Nutzung. Das Nießbrauchrecht ist demnach eine Steigerung des Wohnrechts.
Wohn- und Nießbrauchrecht werden häufig im Zuge einer vorerblichen Übereignung von Eigentum eingeräumt. Beispielsweise erhält der Sohn von seinen Eltern das Haus als Eigentum. Im Gegenzug dazu wird ein Nießbrauch für die Eltern im Grundbuch eingetragen, welches ihnen erlaubt selbst in dem Haus zu wohnen oder dieses zu vermieten. In diesem Fall existiert fortan ein bloßer Eigentümer (der Sohn) und ein Nießbraucher (die Eltern). Die Bestellung eines Nießbrauchs bedarf der notariellen Beurkundung und einem Eintrag im Grundbuch, erst dann bleibt es auch bei Eigentümerwechsel bestehen.
Ein Nießbrauch stellt ein Verfügungsgeschäft dar. Hierbei ist es üblich, dass ein bereicherungsrechtlicher Rückübertragungsanspruch besteht. Soll dieser nicht bestehen, ist ein Verpflichtungsgeschäft (z.B. Kauf, Schenkung oder Vermächtnis) als Grundlage des Nießbrauchrechtes notwendig.
Rechte und Pflichten beim Nießbrauchrecht
Das Nießbrauchrecht kann für ein gesamtes Gebäude oder lediglich für einen Teil, z.B. einen Miteigentumsanteil (bei einer Eigentumswohnung) ausgestellt werden. Hierbei wird von einem Bruchteilnießbrauch gesprochen. Bei einem Quotennießbrauch wird ein Teil der Grundstücknutzungen überlassen. Eingesetzt wird das Nießbrauchrecht aus unterschiedlichen Gründen. Denkbar wäre es als Vorbereitung einer Veräußerung unter Nießbrauchvorbehalt.
Je nach Nießbrauch können verschiedene „Früchte“ gezogen werden. Dabei wird zwischen „Sachfrüchten“ wie beispielsweise Getreide bei einem landwirtschaftlichen Grundstück und „Rechtsfrüchten“ wie Miet- und Pachtzinsforderungen unterschieden.
Im Gegenzug zum eingeräumten Nießbrauchrecht, hat der Nießbraucher die Pflicht das ihm zugeteilte Gebäude/ Grundstück ordnungsgemäß zu bewirtschaften, die Sache zu erhalten und dieses zu versichern. Zudem trägt er alle gewöhnlich öffentlichen und privatrechtlichen Lasten. Der Eigentümer trägt hingegen Verwendungen, die über die gewöhnliche Unterhaltung hinausgehen. So kann es passieren, dass ein Eigentümer zur Miete bei seinem Nießbraucher lebt und dennoch kostenintensive Modernisierungen zahlen muss.
Das Nießbrauchrecht kann ähnlich wie das Wohnrecht unterschiedlich ausgestaltet werden. So können beispielsweise bestimmte Bedingungen, wie ein Verbot der Vermietung an Dritte ausgesprochen werden. Das Nießbrauch erlischt, wenn nicht anders bestimmt mit dem Tod des Nießbrauchers. Es kann jedoch auch ein Zeitraum bestimmt oder das Recht an eine bestimmte Bedingung gekoppelt werden. Zusätzlich bestimmt indirekt die Nutzungsdauer des Gebäudes das Nießbrauch. Denn weder der Eigentümer noch der Nießbraucher ist dazu verpflichtet das Gebäude wieder neu aufzubauen.
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Autor: Mona Abdel Rahman
